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自有辦公樓出租,水電費這樣處理更劃算!

時間: 2019-10-16 16:03:43 來源:   網友評論 0
  • 在實踐中,常常有這樣的情形:公司將自有辦公樓出租一部分。那么,租賃期間所發生的水電費用,該如何向承租方收取?實務中,往往有兩種處理方式,一種是按照轉售水電處理,另一種是采取分攤方式處理。不同的處理方式,稅務處理和稅負情

在實踐中,常常有這樣的情形:公司將自有辦公樓出租一部分。那么,租賃期間所發生的水電費用,該如何向承租方收取?實務中,往往有兩種處理方式,一種是按照轉售水電處理,另一種是采取分攤方式處理。不同的處理方式,稅務處理和稅負情況不同,企業需要根據實際情況作出選擇。 


案例:自有辦公樓部分出租


乙公司與甲公司均為增值稅一般納稅人。乙公司作為單一承租方,向甲公司租賃房屋作為辦公用房。由甲公司負責對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理。甲公司采用公用水電表方式,與乙公司分攤其租賃合約期內發生的水電費用。


2019年8月,甲公司取得自來水公司按3%征收率開具的增值稅專用發票,價稅合計10300元。其中,自用水費含稅價格6180元,承租方使用水費含稅價格4120元。取得電力公司按13%稅率開具的增值稅專用發票,價稅合計22600元。其中,自用電費含稅價格13560元,承租方使用電費含稅價格9040元。那么,辦公用房在2019年8月發生的水電費支出,甲公司應如何向乙公司收取?


方案一、按照轉售水電處理


按照規定,增值稅納稅人超出經營范圍銷售水電費,可按規定自開或代開專票。甲公司按照轉售水電,向乙公司收取相應的水電費用,并開具對應的增值稅專用發票。乙公司以此為稅前扣除憑證,進行相應處理。其中,對向乙公司收取的價稅合計4120元水費,甲公司應按規定,開具增值稅專用發票。同時,根據《國家稅務總局關于物業管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第54號)規定,甲公司為乙公司提供了物業管理服務,可以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額,按照簡易計稅方法依3%的征收率,計算繳納增值稅。


此時,甲公司應進行如下會計處理:


轉售水時,依據取得的增值稅專用發票,按照自用部分,計算抵扣進項稅額。

  

  借:管理費用等成本費用科目   6000

         應交稅費——應交增值稅(進項稅額)  300

         其他業務成本   4120

      貸:銀行存款  10300

             應交稅費——應交增值稅(進項稅額轉出) 120


向乙公司收取水費,并開具相應的增值稅專用發票。

  

  借:銀行存款   4120

     貸:其他業務收入  4000

            應交稅費——簡易計稅  120

  

按扣除其對外支付的自來水水費后的余額差額,進行相應賬務處理。

  

  借:應交稅費——簡易計稅  120

     貸:其他業務成本  120

  

轉售電力時,以取得的增值稅專用發票為扣除憑證,自用部分當月按規定計算抵扣進項稅額。

  

  借:管理費用等成本費用科目  12000

         其他業務成本   8000

         應交稅費——應交增值稅(進項稅額)  2600

      貸:銀行存款   22600

  

向乙公司收取電費,并開具相應的增值稅專用發票。

  

  借:銀行存款   9040

     貸:其他業務收入   8000

            應交稅費——應交增值稅(銷項稅額)  1040

  

乙公司取得水電費增值稅專用發票,并據此作為成本費用進行財務和稅務處理。支付水費并取得甲公司開具的增值稅專用發票時,按規定計算抵扣進項稅額。

  

  借:管理費用等成本費用科目   4000

         應交稅費——應交增值稅(進項稅額) 120

      貸:銀行存款   4120

  

支付電費并取得電費專用發票時,按規定計算抵扣進項稅額。

  

  借:管理費用等成本費用科目   8000

         應交稅費——應交增值稅(進項稅額)  1040

      貸:銀行存款   9040


方案二、采取分攤方式處理


根據《國家稅務總局關于發布〈企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2018年第28號)的規定,出租方采取分攤方式的,承租方以出租方開具的其他外部憑證作為稅前扣除憑證。其中,其他外部憑證包括但不限于出租方支付水電費取得發票復印件、出租方出具水電費分割單或確認單、出租方支付水電費的憑證及房租協議等。


甲公司采取分攤方式收取水電費,乙公司以甲公司開具的其他外部憑證,作為稅前扣除憑證。此時,甲公司按照代收代付進行會計處理。代收代付水費時,甲公司自用部分,以取得的增值稅專用發票為憑證,計算抵扣進項稅額。

  

  借:管理費用等成本費用科目   6000

         應交稅費——應交增值稅(進項稅額) 300

         其他應收款   4120

      貸:銀行存款   10300

             應交稅費——應交增值稅(進項稅額轉出)  120

  

向乙公司收取水費,并提供其他外部憑證。

  

  借:銀行存款   4120

     貸:其他應收款   4120

  

代收代付電費時,甲公司自用部分,以取得的增值稅專用發票為憑證,計算抵扣進項稅額。

  

  借:管理費用等成本科目   12000

         其他應收款   9040

         應交稅費——應交增值稅(進項稅額)  2600

      貸:銀行存款   22600

             應交稅費——應交增值稅(進項稅額轉出)  1040

  

向乙公司收取水費,并提供其他外部憑證。

  

  借:銀行存款   9040

     貸:其他應收款   9040

  

  乙公司以甲公司開具的其他外部憑證,作為稅前扣除憑證進行財務和稅務處理。其中,水費支出4120元和電費支出9040元可在企業所得稅稅前扣除。此時,乙公司的會計處理如下:

  

取得水費支出的其他外部憑證,不能抵扣進項稅額。

  

  借:管理費用等成本科目  4120

     貸:銀行存款  4120

  

取得電費支出的其他外部憑證,不能抵扣進項稅額。

  

  借:管理費用等成本科目   9040

    貸:銀行存款  9040


對比分析

哪個方案更劃算


方案一中,如果承租方和出租方都是增值稅一般納稅人,那么,對于承租方來說,按規定取得增值稅專用發票,不僅可作為企業所得稅稅前扣除憑證,還可按規定抵扣增值稅進項稅額。如果承租方屬于《財政部 稅務總局 海關總署關于深化增值稅改革有關政策的公告》(財政部 稅務總局 海關總署公告2019年第39號,以下簡稱39號公告)第七條所規定的生產、生活性服務業一般納稅人,還可享受增值稅加計抵減政策。


對于出租方來說,其向承租方收取水費時,要開具增值稅專用發票并按規定繳納增值稅。由于取得了自來水公司開具的增值稅發票,可以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額,按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。這種情況下,其收取的電費收入,需按規定計算繳納增值稅,由于取得了電力公司開具的增值稅專用發票,相應的進項稅額可按規定抵扣,其增值稅稅負并未增加。不僅如此,如果出租方是39號公告第七條所規定的生產、生活性服務業一般納稅人,電費對應的進項稅額還可享受增值稅加計抵減政策。


方案二中,對于承租方來說,其按規定取得的其他外部憑證,僅僅可作為企業所得稅稅前扣除憑證,不可據此計算抵扣增值稅進項稅額;對于出租方來說,向承租方提供其他外部憑證,僅視同代收代付水電費處理,不涉及增值稅的相關處理。實務中,以分割單作為企業所得稅稅前扣除憑證,各地稅務機關可能存在不同的執行口徑,值得企業關注。


實務中,企業要綜合考慮增值稅納稅人類別、能否抵扣進項稅額等因素,選擇最適合企業的方案。


本文刊發于《中國稅務報》2019年9月20日B3版

原標題:企業自有辦公樓部分出租,出租方與承租方很關心——出租期間水電費如何進行稅務處理



作者:江林青 陳志堅,國家稅務總局撫州市東鄉區稅務局,小陳稅務咨詢(北京)有限責任公司

來源:中國稅務報

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